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Mit der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, können Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Was bedeutet AfA?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. In der Immobilienbranche bezeichnet sie die Abschreibung von Immobilien. Mit der AfA-Abschreibung können Immobilieneigentümer einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten ihrer Immobilien jährlich absetzen und von einem Steuervorteil profitieren. Die AfA bezieht sich ausschließlich auf vermietete Häuser und Wohnungen. Grundstücke können durch die AfA nicht steuerlich abgesetzt werden.
Lineare AfA
Die lineare Abschreibung ermöglicht es Eigentümern von Gebäuden, den Wertverlust ihrer Investitionen im Laufe der Zeit steuerlich anzuerkennen und somit ihre steuerliche Belastung zu verringern. Aktuell beträgt die reguläre lineare Abschreibung für neue Mietwohnungen drei Prozent.
Sonder-AfA
Um Wohnraum zu schaffen, gibt es derzeit die Sonder-AfA. Diese Sonderabschreibung gilt für den Neubau von Gebäuden, der Modernisierung oder der Aufstockung von Dachgeschossen und der Umwandlung von Gewerbefläche zu Mietwohnungen. Weiterhin müssen diese Immobilien, das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) tragen sowie den Standard „Effizienzhaus 40“ erfüllen. Die Sonder-AfA beträgt derzeit fünf Prozent und kann in den ersten vier Jahren beansprucht werden. Die Sonderabschreibung ist eine Jahres-AfA. Das bedeutet: Wird ein Objekt zum Beispiel im September erworben, steht dem Immobilieneigentümer nicht nur der Anteil von September bis Dezember zu, sondern der komplette Jahresbetrag.
Unterm Strich können Kapitalanleger innerhalb von 10 Jahren von 50 % (Lineare AfA + Sonder-AfA) Steuervorteil für ihre vermieteten Immobilien profitieren.
Effizienzhaus 40:
Der Begriff Effizienzhaus definiert einen energetischen Standard für Wohngebäude. Er setzt sich aus dem Gesamtenergiebedarf der Immobilie und der Wärmedämmung der Gebäudehülle zusammen. Die Zahl 40 verdeutlicht, dass das Effizienzhaus, verglichen mit einem Referenzgebäude, nur 40 % Primärenergie benötigt.
Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude:
Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, kurz QNG, ist ein Nachweis, dass bestimmte ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualitätsanforderungen von Gebäuden erfüllt sind.
Beispielrechnung Sonder-AfA: Wohnen unterm Dach
Herr Meier hat sich mit dem Thema Altersvorsorge beschäftigt und sich vor ein paar Jahren dafür entschieden ein älteres Mehrfamilienhaus zu erwerben und dieses zu vermieten. Zusätzlich zur Altersvorsorge wollte er auch Steuern sparen. Da er vor einigen Jahren eine günstige Anschlussfinanzierung abgeschlossen hat, geht die Rechnung mit den Steuern sparen nicht mehr auf.
Er zahlt zwar weniger an die Bank und hat dadurch mehr Einnahmen, doch die Altbau-AfA und die Zinszahlungen sind niedriger als seine Nettomieteinnahmen. Das heißt, er muss die erwirtschafteten Überschüsse mit seinem individuellen Einkommenssteuersatz versteuern.
Herr Meier ist ein Sparfuchs und überlegt sich einen Ausbau der bisher 80 m2 großen ungenutzten Dachfläche. Er möchte Wohnraum schaffen und überlegt sich eine moderne Mietwohnung zu realisieren. Das spielt ihm in die Karten, da er somit vier Jahre lang von der Sonder-AfA profitieren und ordentlich Steuern sparen kann. Als Bonus obendrauf erzielt er weitere Mieteinnahmen.
Für den Ausbau beantragt er einen Kredit bei seiner Bank. Diese stuft seine Bonität sehr hoch ein, da das Mehrfamilienhaus teilweise abbezahlt ist und der Wert in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist. Die Bank gewährt ihm den Kredit für die Ausbaukosten von 165.000 € zu folgenden Konditionen:
Zinssatz: 3,5 % | Tilgung: 1,5 % | Zinsbindung: 15 Jahre
Seine monatliche Tilgungsrate beträgt 687,50 €.
Herr Meier profitiert im ersten Jahr nach dem Ausbau des Dachgeschosses von folgendem Steuervorteil:
| Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) | 90.000 € |
| + neue Mieteinnahmen für die Dachwohnung im 1. Jahr | 9.800 € |
| – lineare AfA (3 % von 165.000 €) | 4.950 € |
| – Sonder-AfA (5 % von 165.000 €) | 8.250 € |
| – Zinsen | ca. 6.000 € |
| Zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) | 80.600 € |
Herr Meier muss durch die Sonder-AfA nur 80.600 € mit seinem individuellen Einkommenssteuersatz versteuern. Auch in den folgenden drei Jahren bleibt es in etwa auf diesem Niveau. Danach läuft die Sonder-AfA aus. Für ihn eine Win-win-Situation. Er freut sich über die neuen Mieter unterm Dach und über knapp 10.000 €, die er an Steuern spart.
Welche Voraussetzungen noch nötig sind, um von der Sonder-AfA zu profitieren, erfahren Sie hier.
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